不動産担保融資のポイント！
不動産担保の融資とは？
企業もしくは個人（代表者の自宅）が所有する土地、建物などの不動産を担保に借入を行うことを言います
銀行などの金融機関は、企業の通常プロパー融資については保証協会をつけたりしますが、返済能力の補完するために担保を入れます。
不動産担保は無担保融資よりも借入ができる金額が大きく、返済が長期で組めることが多いです。
金融機関は不動産の評価額（通常は販売価格の70％）
不動産に根抵当権又は抵当権を設定して借入を行いますが、所有権は企業もしくは個人にあります。
貸し手は万一の場合担保の不動産を競売にかけることができるので、担保としては有効な方法となります。
借り手のメリット
- 返済期間を長く設定できます。
- 無担保融資より金利が低く借入ができます。
- 連帯保証人が必要でない場合がある。
借り手のデメリット
- 担保を入れる諸費用が必要
- 抵当権の登記費用
- 事務手数料（融資額の1％～2％）
- 高額の場合は不動産鑑定士の鑑定費用を負担
- 不動産登記簿に担保設定したことが記載される
- 時間がかかる
- 中途解約には違約金が発生することがある
不動産担保には多くのメリットがありますが、まとまった資金調達を行いたい場合は、金利も低くになっています。
融資を受ける前の事前の準備
- 登記事項証明書（土地、建物）
- 固定資産評価証明書
- 固定資産税などを証明できるもの
- 権利書
その他にも色々なものがありますが、金融機関によって自身で準備するものが違ってきますので、申込要領を確認して準備します。
あまりにも準備が整いすぎていると、かえって怪しまれることもあります。
融資審査の不動産担保融資の原則
金融機関が行う不動産担保融資には３つの原則があります。
１「安全性の原則」
金融機関が融資を行っている間に、土地の価格がどんどん下がると融資金額に見合う安全な担保とは言えません。そのような問題が起こらないように安全な不動産かを調べる必要があります。
２「確実性の原則」
それぞれの不動産におけるリスクを分析し、確実な担保価格を導き出すことが大切ですから、将来の値上がりを期待して評価することはできません。
３「市場性の原則」
いくら無担保（現状担保が入っていないこと）でも、買い手がつかないような不動産は担保として不適格になります。万一の場合の換金速度はどうかを考えて調査をしています。
不動産担保のポイント
- 担保物件：担保物件が３つの原則を満たしているか
- 融資条件：返済期間、約定利率、返済方法、その他の条件
- 借主条件：借主の信用力、返済能力、経営状態など
不動産担保融資の申込書
その他の融資と同じように申込書を記入していきますが、不動産担保の場合はより希望を明確にすることが大事です。
借入希望額（必要額）
例えば希望額が1000万～2000万円と金額に幅があるときは、最低いくら必要なのか、最高でいくらいくらあればいいのかしっかり決めたうえで場合によっては担当者に聞いてみて対応することが望ましいです。
これは「いくら枠を作れるのか」といったケースでも同様です。
借入希望日
不動産担保融資は、最終的に登記申請まで行わなければ融資金額を受け取ることはできません。例えば今日の申込で今週中に決済があるからといった急ぎの場合は物理的に不可能なことも充分考えられるので、事前に確認しておきます。大まかであれば審査に要する日数を融資担当者は教えてくれます。
資金使途
これも他の融資と同様に、明確にしておくことが重要です。運転資金などでもよい場合もありますが、審査担当者は資金使途を正確につかむことで希望金額や融資希望日などの妥当性を客観的に判断することができます。反対に資金使途が不明確な申込の場合、審査に時間がかかったり、NGとなってしまう場合もあります。
カードローンなどの場合は、もともと出し入れ自由な商品設計となっているので、運転資金などでも大丈夫です。
返済の予定
まず、条件にこだわらず、返済計画を立ててみてください。最終的には、金融機関との調整が必要ですが、それは正式な条件が出てからの話になりますので、この段階では返済計画を検討し妥当性などを検討します。
返済の資源
不動産の場合は、金額が大きいケースがほとんどですから他の融資のように売上の中からの返済とは限りません。ノンバンクでの借り入れの場合は将来、銀行などの金融機関へ借り換えも可能性があります。
銀行の不動産担保融資
個人向けの住宅ローンを積極的に取り扱うことが多く、低金利の中、銀行同士の競争が多いです。
銀行の場合は、ノンバンクと比べ審査が厳しく、時間もかかりますが、金利も低く諸費用なども安いのが特徴です。
また、事業者向けの場合は住宅ローンのように金利が低くありませんが、銀行担保融資の中では主流となっていて銀行が担保に依存しているといわれる所以とも言われています。
近年、ネット銀行が提供しているものも多く、カードローンなどは資金使途が自由な商品設計になっています。
賃貸物件などの収益物件は投資を目的とする場合はアパートローンになりますので、事業資金と違った審査となります。積極的に融資を行っている金融機関とそうでないところが存在し、掛け目も厳しくなりますが、優良な企業への貸出先の少ない地銀などは融資を積極的に行っています。
メリット
- 銀行借り入れであること。対外的に信用を落とさない
- 金利が低い
デメリット
- 審査が厳しい
- 掛目が低い
- 審査に時間がかかる
ノンバンクの不動産担保融資
ノンバンクの不動産担保融資は、いろいろな種類があります。
金利は銀行に比べ高めなことが多いですが、色々な商品のがあり、銀行と比べて審査が早く、不動産の評価基準も高いです。
最大の特徴は、会社経営の内容が、多少悪くても（債務超過、赤字決算、税金未納、リスケ中、新規の起業などでも、返済プランが確認でき、担保の評価が出れば、融資が受けられる可能性が高いです。
またカードローンは、通常返済の不動産担保融資とは違い、カードの極度額＝利用枠を設定してその範囲内で出し入れが自由にできます。
また、金利以外の手数料がかかる場合がほとんどなので、表面的な金利だけでなく、必ず条件をを確認するようにしましょう。
メリット
- 審査が甘い
- 個人も、個人事業主も、法人も、利用できる
- 掛目が高い設定
- 事業資金に利用できる
- 会社経営が赤字決算、税金未納、リスケ中、起業して間もない場合でも利用できる
- 限度額が大きい
デメリット
- 上限金利が高い不動産担保ローンも多い
- 事務手数料が高めの設定
- 期間前の全額繰上げ返済には違約金が発生するものも多い
- 事務手数料が高めの設定
不動産担保業者向けぎローン
不動産会社が行う、不動産買取資金の融資
金融機関では不動産業者の仕入れ資金（買い取り資金）はあまり行っていません。
大手不動産会社などはSPC（特別目的会社）などを使って不動産ファイナンスを行っていますが、大手でない不動産業者への融資はあまり積極的でないのが、実情です。
大手であればそれなりの会社自身の信用があり、その信用（与信）をもって買取り資金の調達が可能です。
